持ち家を相続した場合

MENU

不動産を相続してしまった場合

親などの親族から相続された持ち家を売却するときにはどうすればいいのか、ということをしっかりと知っておくと、すぐに行動することができるので便利です。

 

持ち家や土地などは不動産になるので、まずはその登記のことをしっかりと調べておきます。登記の名前が元々の亡くなった方そのままの場合は、まずはじめに登記の名義を変更しておいた方が良いです。

 

亡くなった方のままだと、不動産屋も売却の依頼を受けても断られる場合があります。その理由は亡くなった方のままだと売ることになったとき、トラブルになると困るからです。トラブルにならずとも時間掛かる事が多いからです。

 

登記をしっかりしておかないと第三者に対抗できません!

 

なので、不動産会社に依頼をする前に登記の名義変更をしっかりと行い、確認したうえで売却の依頼を不動産会社にお願いすることが大事です。不動屋に売却の依頼をするときには費用は掛かりません。売却が決まったときにはじめて費用として約3パーセントの手数料を支払うことになるのです。

 

持ち家がどのくらいの価格で売る事がわからないケースがほとんどだと思います。持ち家の価格を知りたい時は、何件かの不動産屋に査定してもらったうえで、価格も高く一番合いそうな不動産屋を選ぶと良いでしょう。

 

口だけの営業に注意!

 

この時注意したいのが、価格だけで業者を選ばない事。価格だけ『一番高く売りますので是非当社を!』と最初だけは良い事を言って気を引き、最終的には売れなかったなんて事もあります。一番良心的な業者を探す事が大事です。

 

持ち家がまだ比較的築年数が浅いときには、そのまま売却することも可能ですが、もしあまり状態がよくないという場合はリフォームをしてしまう、という人もいます。ですが、やはり古い持ち家だった場合は、解体して更地にしてしまった方が買い手がつきやすいです。

 

更地の方が買い手がつきやすいです。

 

相続したものをそのままで売って、買い手がついて解体することになるとさらに費用がかかってしまうことがあるからです。なので、相続してそのまま売ることができる場合はそのままで、もしも古いものだったりした場合は、思いきって解体してから売却した方がすぐに買い手がつきやすいということです。

 

相続不動産を売ったときには、不動産譲渡税がかかります。相続した建物や土地などの不動産を売却して得た利益に対して、約20パーセントの税金を支払う義務があるのです。しっかりとかかる費用や手続きのことを調べておくというのはとても大切なことです。

 

誰が相続する?

 

持ち家の所有者が亡くなった場合、家族の誰が相続するかによって税金の負担額が変わります。判断を間違えると負担が大きくなってしまうので、税金詳細を知っておくことは大切です。

 

まず持ち家の評価額は市町村が決定する「固定資産税評価額」によって決まります。一般的には現時点で同様の家屋を建てた場合にかかる費用から経年劣化に伴う分を差し引いた額となります。そのため、実際の市場価値とは異なる場合がほとんどです。

 

仮に持ち家しか財産が無い場合、平成26年までは基礎控除額が5,000万円+法定相続人の数×1,000万円だったので、評価額が6,000万円以下であれば確実に課税されませんでしたが、平成27年からは基礎控除額が3,000万円+法定相続人×600万円と減額されてしまったので、家族が一人しかいない場合、評価額3,600万円以上から課税の対象になってしまうのです。

 

財産分与の際、妻など配偶者が持ち家を引き継ぐ場合は配偶者の税額軽減制度を用いることができ、1億6千万円か財産の半分のどちらか多い金額まで税金が発生しないようになっています。そのため、税金の負担を抑えることに重点を置くのであれば子供よりも配偶者が引き継いだ方が無難でしょう。

 

実際に住むのが子供であれば、配偶者(つまり子供の親)が生存している間は無償で住まわせると税金が発生しません。もし家賃を負担させると不動産所得とみなされる可能性がありますし、名義の書き換えを行うと贈与税が発生します。贈与税は基礎控除額が低い分、課税対象額が確実に高くなりますので負担が大きくなります。

 

もし初めから子供が持ち家を相続するのであれば、「小規模宅地等の評価減の特例」を適用できるか確認する必要があります。この特例は一定の要件を満たせば240平方メートル以下の土地の評価額を80%減らすことができるものです。適用されるには子供が以前から持ち家で同居しており、かつ売却することなく引き続き居住していることが条件となります。

 

ただし、同居はしておらず配偶者(子供の親)が健在の場合は配偶者にこの制度が適用されます。また二世帯住宅として構造上区分されている場合も別の家屋とみなされて、この制度を適用することができない可能性があります。

 

生前贈与

 

あらかじめ生前贈与の一環として「相続時精算課税」を選択する方法もあります。この制度を選択することにより、本来であれば110万の基礎控除しか受けられない贈与税が、最大2,500万円まで控除されるようになりますし、同時に相続時の課税対象額を減らすことができます。

 

ただし「小規模宅地等の評価減の特例」と併用することはできませんので、どちらを選択するのがベストなのか検討する必要があります。また親より先に子が亡くなった場合や、対象財産を何らかの理由で消失した場合など、この制度を利用していたことで却って税金の負担額が大きくなってしまうケースもあるので選択時には十分に検討した方が良いでしょう。

 

このように税金詳細を知ることによって、税金の負担は最小限に抑えることが可能です。そのためにもあらかじめどれくらいの税金が発生するか調べた上で、誰がその財産を引き継ぎ税金を負担するのか家族間で意志の疎通をはからなければいけません。

 

家族だけで判断がつかない場合は税理士など専門家に税金詳細を確認するのが良いでしょう。特に生前贈与に関しては自己判断で行うと民法上の要件を満たしていなかったがために税務調査を受け、延滞税や無申告加算税など追徴課税される危険性があるからです。また状況を正確に把握しておくことで、いざという時に慌てなくて済みますし、財産の問題で悩むことなく家族間の関係を良好に保つことができます。