不動産を相続してしまった場合

親などの親族から相続された持ち家を売却するときにはどうすればいいのか、ということをしっかりと知っておくと、すぐに行動することができるので便利です。

 

持ち家や土地などは不動産になるので、まずはその登記のことをしっかりと調べておきます。登記の名前が元々の亡くなった方そのままの場合は、まずはじめに登記の名義を変更しておいた方が良いです。

 

亡くなった方のままだと、不動産屋も売却の依頼を受けても断られる場合があります。その理由は亡くなった方のままだと売ることになったとき、トラブルになると困るからです。トラブルにならずとも時間掛かる事が多いからです。

 

登記をしっかりしておかないと第三者に対抗できません!

 

なので、不動産会社に依頼をする前に登記の名義変更をしっかりと行い、確認したうえで売却の依頼を不動産会社にお願いすることが大事です。不動屋に売却の依頼をするときには費用は掛かりません。売却が決まったときにはじめて費用として約3パーセントの手数料を支払うことになるのです。

 

持ち家がどのくらいの価格で売る事がわからないケースがほとんどだと思います。持ち家の価格を知りたい時は、何件かの不動産屋に査定してもらったうえで、価格も高く一番合いそうな不動産屋を選ぶと良いでしょう。

 

口だけの営業に注意!

 

この時注意したいのが、価格だけで業者を選ばない事。価格だけ『一番高く売りますので是非当社を!』と最初だけは良い事を言って気を引き、最終的には売れなかったなんて事もあります。一番良心的な業者を探す事が大事です。

 

持ち家がまだ比較的築年数が浅いときには、そのまま売却することも可能ですが、もしあまり状態がよくないという場合はリフォームをしてしまう、という人もいます。ですが、やはり古い持ち家だった場合は、解体して更地にしてしまった方が買い手がつきやすいです。

 

更地の方が買い手がつきやすいです。

 

相続したものをそのままで売って、買い手がついて解体することになるとさらに費用がかかってしまうことがあるからです。なので、相続してそのまま売ることができる場合はそのままで、もしも古いものだったりした場合は、思いきって解体してから売却した方がすぐに買い手がつきやすいということです。

 

相続不動産を売ったときには、不動産譲渡税がかかります。相続した建物や土地などの不動産を売却して得た利益に対して、約20パーセントの税金を支払う義務があるのです。しっかりとかかる費用や手続きのことを調べておくというのはとても大切なことです。

 

誰が相続する?

 

持ち家の所有者が亡くなった場合、家族の誰が相続するかによって税金の負担額が変わります。判断を間違えると負担が大きくなってしまうので、税金詳細を知っておくことは大切です。

 

まず持ち家の評価額は市町村が決定する「固定資産税評価額」によって決まります。一般的には現時点で同様の家屋を建てた場合にかかる費用から経年劣化に伴う分を差し引いた額となります。そのため、実際の市場価値とは異なる場合がほとんどです。

 

仮に持ち家しか財産が無い場合、平成26年までは基礎控除額が5,000万円+法定相続人の数×1,000万円だったので、評価額が6,000万円以下であれば確実に課税されませんでしたが、平成27年からは基礎控除額が3,000万円+法定相続人×600万円と減額されてしまったので、家族が一人しかいない場合、評価額3,600万円以上から課税の対象になってしまうのです。

 

財産分与の際、妻など配偶者が持ち家を引き継ぐ場合は配偶者の税額軽減制度を用いることができ、1億6千万円か財産の半分のどちらか多い金額まで税金が発生しないようになっています。そのため、税金の負担を抑えることに重点を置くのであれば子供よりも配偶者が引き継いだ方が無難でしょう。

 

実際に住むのが子供であれば、配偶者(つまり子供の親)が生存している間は無償で住まわせると税金が発生しません。もし家賃を負担させると不動産所得とみなされる可能性がありますし、名義の書き換えを行うと贈与税が発生します。贈与税は基礎控除額が低い分、課税対象額が確実に高くなりますので負担が大きくなります。

 

もし初めから子供が持ち家を相続するのであれば、「小規模宅地等の評価減の特例」を適用できるか確認する必要があります。この特例は一定の要件を満たせば240平方メートル以下の土地の評価額を80%減らすことができるものです。適用されるには子供が以前から持ち家で同居しており、かつ売却することなく引き続き居住していることが条件となります。

 

ただし、同居はしておらず配偶者(子供の親)が健在の場合は配偶者にこの制度が適用されます。また二世帯住宅として構造上区分されている場合も別の家屋とみなされて、この制度を適用することができない可能性があります。

 

生前贈与

 

あらかじめ生前贈与の一環として「相続時精算課税」を選択する方法もあります。この制度を選択することにより、本来であれば110万の基礎控除しか受けられない贈与税が、最大2,500万円まで控除されるようになりますし、同時に相続時の課税対象額を減らすことができます。

 

ただし「小規模宅地等の評価減の特例」と併用することはできませんので、どちらを選択するのがベストなのか検討する必要があります。また親より先に子が亡くなった場合や、対象財産を何らかの理由で消失した場合など、この制度を利用していたことで却って税金の負担額が大きくなってしまうケースもあるので選択時には十分に検討した方が良いでしょう。

 

このように税金詳細を知ることによって、税金の負担は最小限に抑えることが可能です。そのためにもあらかじめどれくらいの税金が発生するか調べた上で、誰がその財産を引き継ぎ税金を負担するのか家族間で意志の疎通をはからなければいけません。

 

家族だけで判断がつかない場合は税理士など専門家に税金詳細を確認するのが良いでしょう。特に生前贈与に関しては自己判断で行うと民法上の要件を満たしていなかったがために税務調査を受け、延滞税や無申告加算税など追徴課税される危険性があるからです。また状況を正確に把握しておくことで、いざという時に慌てなくて済みますし、財産の問題で悩むことなく家族間の関係を良好に保つことができます。

相続した不動産の売却

土地などの不動産は高い買い物ですから、買う側は非常に慎重になっています。その際に、名義が書き換えられていないと、「何かトラブルに巻き込まれるのでは」という、要らぬ心配を与えてしまいます。ですから、売却の際には、きちんと相続登記をしておきましょう。

 

それが済めば、不動産会社に売却を依頼します。依頼の段階では、費用はかかりません。売買が成立した時に、初めて費用が発生します。売買金額の数パーセントを、仲介手数料として払うことになります。手数料の額は、売買金額によって異なりますが、おおむね『3%+消費税』と思っておけば良いでしょう。

 

なるべく高く売るには、ある程度の相場を把握しておくことが必要です。相場を調べるのに、複数の不動産会社に依頼される方もいますが、あまり何社も見積もりを取るのはやめましょう。不動産業者は結構つながりが多く、物件情報を共有しているので、何社かまわっているうちになんとなくバレてしまうでしょう。

 

また良い不動産会社とめぐり合えたら、その不動産会社とは一般契約ではなく、専属契約や専属選任契約をすると良いかもしれません。専属契約や専属選任契約は文字通り、その会社に専属で委託する形になりますので、不動産会社も本気になってくれるでしょう。

 

相手も人間ですから気持ちの良い取引がしたいです!

 

売却時の注意点

 

また、不動産はキレイな状態であるほうが、買い手も付きやすいです。「建物が建っている土地」と「更地」では、更地のほうが買い手が付く可能性が高いです。建物が新しめなら、そのままでも売れなくはないのですが、それなりの年月が経過していれば、たいてい取り壊して売却した方が良いでしょう。

 

古い建物を解体する場合は、解体費用が結構掛かります。これネックとなり買い手が付きにくくなるのです。出来れば、売り手側で解体を済ませておくほうがいいでしょう。

 

解体価格の上昇により解体費は100万円以上掛かるケースがほとんどです!

 

 

相続を受けたら税金を払いましょう!

 

相続した土地を売却したときには、その利益(譲渡益)は課税の対象になりますので確定申告が必要です。また、申告では譲渡した不動産の取得費に減価償却の数字が必用で、減価償却費を算出するには取得時期がわからなければなりません。

 

減価償却費や取得費の計算のためにも、受け継ぐ不動産の購入した当時の売買契約書を探して確認しておきましょう。売買契約書が見つからないときは、売却したときの譲渡金額の5%相当額を取得費とすることが出来ます。

 

相続を受けた額によっては、当然相続税を支払うこともあります。売却したときに譲渡益が発生したときは、譲渡所得税も支払う必要があります。

 

ただ、相続税申告期限の翌日から3年以内にその不動産を売却した場合は、かかる税金の一定額を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が認められていて、取得費に税金の一部を加算することで譲渡益を抑えることが出来ます。

 

 

税金は正しく申告しましょう!ごまかすと後々大変な事になります!

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